Operat szacunkowy – najważniejsze informacje

27 września 2021by remigiusz@rekman

Decydując się na kredyt lub pożyczkę zabezpieczoną na nieruchomości, podmiot finansujący może żądać przedstawienia dokumentu urzędowego potwierdzającego wartość przedmiotu zabezpieczenia. Takim dokumentem jest operat szacunkowy.

Czym jest operat szacunkowy i kto może go wykonać?

Operat szacunkowy jest dokumentem wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego, który na zlecenie jednej ze stron umowy dokonuje pisemnej opinii na temat wartości nieruchomości. W przypadku pożyczek czy kredytów hipotecznych bank lub instytucja finansowa może żądać przedstawienia wyceny nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia finansowania w celu prawidłowego określenia współczynnika LtV.

Operat szacunkowy musi spełniać szereg wymogów wynikających z Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 nr 115 poz. 741, z późn. zm.) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004, nr 207, poz. 2109). Warto zwrócić rzeczoznawcy majątkowi przy wycenie nieruchomości stosują się do obowiązują standardów zawodowych określonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zbiór tych zasad nazwany Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, stanowią podstawowe źródło zasad wyceny. Należy pamiętać, że operaty wyceny nieruchomości mogą być wykonywany tylko przez osobę posiadającą do tego zawodowe uprawnienia związane z szacowaniem nieruchomości zakończone egzaminem państwowym.

Należy rozróżnić pojęcie opinii od operatu. Operat szacunkowy, dokonany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, wyrażony na piśmie jest dokumentem urzędowym, który może stanowić np. dowód w postępowaniu sądowym czy administracyjnym. Takiej cechy nie posiada opinia o nieruchomości, nawet jeśli dokonana jest przez biegłego rzeczoznawcę. Zatem zlecając określenie wartości nieruchomości należy mieć na względzie do jakich celów dokument ten ma zostać wykorzystany.

Jakie elementy znajdują się w operacie szacunkowym?

Prawidłowo wykonany operat szacunkowy musi uwzględniać wszystkie informacje zdobyte przez rzeczoznawcę w trakcie jego wykonywania, w tym założenia i cele będące podstawą wyceny, jak również ewentualne elementy ograniczające.

Zgodnie z § 56 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, operat szacunkowy musi zawierać następujące dane i informacje:

  • określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

A ponadto:

  • kwotę wartości nieruchomości (zaokrągloną do pełnych złotych lub do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny),
  • stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości,
  • istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Poprawnie wykonany operat jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia o ile wykorzystywany jest w tym samy celu (np. do sprzedaży nieruchomości) i nie ulegną zmianie uwarunkowania lub inne istotne cechy nieruchomości (np. zmiana planu zagospodarowania przestrzennego lub znaczące zmiany na rynku nieruchomości). Rzeczoznawca, który wykonywał operat szacunkowy może przedłużyć jego ważność o kolejne 12 miesięcy wykonując aktualizację i umieszczając na operacie stosowną adnotację. Wydłużenie ważności operatu może być wykonane tylko raz. Zatem po maksymalnie 24 miesiącach w razie konieczności określenia wartości nieruchomości koniecznym jest wykonanie ponownego pełnego badania i przygotowanie nowego operatu.

Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

W zależności od rodzaju nieruchomości oraz celu, dla którego sporządzany jest operat szacunkowy, rzeczoznawca stosuje różne podejścia, metody i techniki do określenia jej wartości. Wyróżnia się cztery podejścia do wyceny nieruchomości: porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. W przypadku podejścia kosztowego wylicza się wartość odtworzeniową nieruchomości, natomiast w wyniku zastosowania pozostałych podejść otrzymuje się wartość rynkową nieruchomości.

Decyzja o wyborze podejścia podejmowana jest przez rzeczoznawcę w oparciu o posiadane przez niego ustalenia dotyczące przepisów prawnych, celu, dla którego sporządzana jest wycena, a także lokalizacji i przeznaczenia nieruchomości.

Do każdego z podejść stosuje się różne metody szacowania. I tak:

  • przy zastosowaniu podejścia porównawczego stosowane są metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej, analizy statystycznej rynku. Dla zastosowania tego podejścia niezbędna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny;
  • przy zastosowaniu podejścia dochodowego stosowane są metody: inwestycyjna lub zysków. Przy tym podejściu stosowana jest technika kapitalizacji prostej oraz dyskontowania strumieni dochodów. Dla zastosowania tego podejścia konieczne jest określenie dochodu (np. z czynszów), które mogą zostać uzyskane z wycenianej nieruchomości.
  • przy zastosowaniu podejścia kosztowego stosowane są metody: kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia. Przy tym podejściu stosowana są techniki: szczegółowa, elementów scalonych i wskaźnikowa. Podejście to polega na określeniu wartości zakładając, że odpowiada ona kosztom odtworzenia nieruchomości (z uwzględnieniem stopnia zużycia nieruchomości).
  • przy zastosowaniu podejścia mieszanego stosowane są metody: pozostałościowa, kosztów likwidacji lub wskaźników szacunkowych gruntów. Podejście to można zastosować, jeśli niemożliwe jest zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego.

Sporządzenie operatu szacunkowego odpowiadającego rzeczywistej wartości nieruchomości wymaga specjalistycznej wiedzy i doświadczenia. Kluczowym jest znajomość rynku, potrzeb klientów oraz metod i technik wyceny.

remigiusz@rekman

ACTUM FINANSE

Kontakt do nas

Serdecznie zapraszamy do kontaktu z nami. Odpowiemy na każde pytanie. Dodatkowo doradzimy i znajdziemy wspólne rozwiązanie.
Adres
ACTUM Sp. z o.o.
ul. Jagiellońska 39b
70-382 Szczecin
Dane firmy

KRS 0000360723
Regon 320873619
NIP 852-257-60-80
Numer konta:
88 1090 2806 0000 0001 1434 9185

Telefon / E-mail
tel .+48 91 820 11 11
tel. +48 91 820 11 12
info@actum-finanse.pl
Godziny pracy
Pon. - Pt: 08:00 – 16:00